Loyers, la hausse maximale passe à 1,57 % cet automne

Une fois par an, le propriétaire peut revaloriser le loyer, à condition que le bail contienne une clause de révision. Elle intervient à la date prévue au contrat ou, à défaut, à la date anniversaire de sa signature. La hausse ne peut pas dépasser l'évolution de l'IRL, un indicateur calculé par l'INSEE à partir des prix à la consommation, hors tabac et hors loyers. Le nouveau taux vaut pour les logements loués vides comme meublés en résidence principale, en métropole comme en Corse et outre-mer. Les charges, elles, suivent leur propre régularisation annuelle et ne sont pas concernées.

En euros, l'effet reste mesuré. Pour un loyer de 750 € hors charges, la hausse autorisée est de 11,78 € par mois, soit environ 141 € sur une année. Un locataire qui paie 500 € verra sa quittance passer au plus à 507,85 €. Le bail précise le trimestre de référence retenu. Lorsqu'il s'agit du troisième, c'est ce nouveau taux qui vaut pour les révisions des prochains mois. Au trimestre précédent, le plafond était de 1,15 %. Entre l'été 2022 et le début de 2024, en pleine poussée d'inflation, il avait été bloqué à 3,5 %.

Deux garde-fous protègent aussi le locataire. Le propriétaire qui oublie de réviser dispose d'un an pour le faire, sans effet rétroactif. Et dans un logement classé F ou G au diagnostic de performance énergétique, le loyer ne peut plus être augmenté du tout.

L'IRL ne joue que pour les baux en cours. Quand un logement change d'occupant, le nouveau loyer obéit à d'autres règles, plus souples, sauf dans les villes où s'applique l'encadrement des loyers.

C'est sur ce marché des nouvelles locations que l'écart se creuse. D'après les données de Bien dans ma ville, issues de la carte des loyers du ministère chargé du Logement, le loyer d'annonce moyen d'un appartement atteint 15 € le m², charges comprises, en hausse de 13,1 % depuis 2022. Sur la même période, les révisions des baux en cours ont été tenues par le plafond de 3,5 %, puis par des indices plus sages. Dans certaines communes, la progression des annonces a été bien plus vive, comme à Saint-Mandé, avec 20 % de hausse en trois ans.

Pour un ménage qui déménage, la différence se ressent dès la signature. Un étudiant qui cherche un studio à la rentrée paie le prix du marché du moment, pas celui qu'acquittait l'ancien occupant. À l'inverse, une famille installée depuis plusieurs années dans le même appartement règle souvent un loyer inférieur aux annonces de son quartier. Ce décalage rend un déménagement plus coûteux qu'il n'y paraît, même à quelques rues de distance, d'autant que le loyer n'est qu'un des facteurs qui déterminent le coût réel d'un logement.

Les écarts géographiques restent considérables. Le classement des loyers par commune place Neuilly-sur-Seine en tête avec 34,1 € le m², devant Paris (32,1 €), Cap-d'Ail (31,5 €) et Saint-Mandé (31,4 €). La proximité d'un grand bassin d'emploi frontalier tire aussi les prix vers le haut. Beausoleil, voisine de Monaco, affiche 31,2 € le m², en hausse de 24,6 % en trois ans, et Divonne-les-Bains, à quelques kilomètres de Genève, atteint 27,9 €.

À l'échelle des départements, la carte se lit nettement. Après Paris viennent les Hauts-de-Seine (26,1 €), le Val-de-Marne (22,3 €), la Seine-Saint-Denis (20,3 €) et les Alpes-Maritimes (19,9 €). À l'autre bout, la Meuse (8,7 €), la Creuse (8,8 €), la Haute-Loire (8,9 €), le Cantal et les Ardennes (9 €) affichent des loyers près de quatre fois moins élevés que dans la capitale. Concrètement, un deux-pièces de 40 m² se loue autour de 1 280 € à Paris, contre 350 € environ dans la Meuse. La révision de 1,57 % y représente respectivement une vingtaine d'euros et un peu plus de 5 € par mois.

Côté propriétaires, le niveau du loyer ne dit pas tout. Le rendement locatif brut, qui rapporte le loyer annuel au prix d'achat, s'établit à 5,4 % en moyenne en France selon les prix immobiliers par département publiés sur le site. Il grimpe là où l'achat reste abordable, jusqu'à 12,9 % dans la Creuse et 10,9 % dans la Nièvre, quand il plafonne à 4 % à Paris. Les villes moyennes aux meilleurs rendements attirent d'ailleurs une partie des investisseurs. Côté locataires, la fiche de chaque commune sur Bien dans ma ville permet de situer son propre loyer par rapport au niveau moyen des annonces locales. Pour vérifier le calcul d'une révision ou les conditions prévues par son bail, la fiche officielle consacrée à l'indice de référence des loyers sur service-public.fr détaille la marche à suivre.