Un sursis encore incertain
Le dispositif n’a jamais été pensé pour durer. La loi Elan de 2018 l’avait réservé, à titre d’essai et pour cinq ans, aux collectivités volontaires. La loi 3DS a ensuite porté l’expérimentation à huit ans. L’échéance tombe donc cet automne.
La proposition de loi du député des Pyrénées-Atlantiques Iñaki Echaniz devait rendre l’encadrement définitif. Adoptée en première lecture à l’Assemblée nationale en décembre 2025, elle attend depuis son passage au Sénat, prévu le 21 octobre. Entre-temps, le texte a changé de nature. Le ministre du Logement, Vincent Jeanbrun, opposé à titre personnel à l’encadrement, s’est dit prêt à prolonger de deux ans les expérimentations en cours, sans ouvrir la porte à de nouvelles communes. Rennes, Marseille, Nantes ou Strasbourg, qui réclament le dispositif, resteraient donc à l’écart.
Une précision évite les contresens. Sans loi, les plafonds disparaîtraient pour les nouveaux baux. En revanche, la règle qui limite la hausse du loyer à la relocation dans les zones tendues, en vigueur depuis 2012, continuerait de s’appliquer.
Des villes inégales face à la règle
Le sixième baromètre de la Fondation repose sur plus de 10 000 annonces analysées entre août 2025 et août 2026. Il dessine une carte très contrastée. Au total, 37 % des offres dépassent les loyers plafonds, cinq points de plus qu’un an plus tôt.
Paris concentre la dégradation. La part d’annonces au-dessus des plafonds y passe de 31 à 46 % en un an, un niveau jamais atteint. L’écart va du simple au double entre le 13e arrondissement (28 %) et le 3e (64 %). En Seine-Saint-Denis, le territoire de Plaine Commune atteint 61 % : c’est le seul secteur où une majorité d’annonces dépasse les plafonds. Est Ensemble se situe à 36 %.
Les métropoles régionales font figure de bons élèves. Montpellier n’affiche que 12 % d’annonces non conformes, Bordeaux 17 %, Lille 25 % et Lyon-Villeurbanne 26 %. À Lille, le taux a presque été divisé par deux depuis 2022, signe qu’un dispositif installé dans la durée finit par s’imposer aux bailleurs. Chez les derniers arrivés, Grenoble reste à 43 % et le Pays basque à 30 %, avec un écart marqué entre Bayonne (15 %) et Biarritz (45 %). Les dépassements visent surtout les petites surfaces : 92 % des logements de 10 m² ou moins sont proposés au-dessus du plafond. Étudiants et jeunes actifs sont donc les premiers exposés, d’autant que les meublés, très présents sur ce segment, dépassent la règle plus souvent que les locations vides. Le dépassement moyen recule toutefois, à 159 euros par mois contre 191 euros l’an dernier.
Ce que peuvent faire les locataires
Tant que l’encadrement s’applique, plusieurs garde-fous restent valables. Une annonce doit mentionner le loyer de référence. Le complément de loyer, censé rémunérer des atouts exceptionnels, est interdit pour un logement classé F ou G au DPE, ou qui souffre d’humidité ou d’un vis-à-vis de moins de dix mètres. Le baromètre relève pourtant que les passoires thermiques font partie des annonces qui dépassent le plus souvent les plafonds.
Après la signature du bail, le locataire dispose de trois mois pour contester un complément de loyer. Plusieurs collectivités ont aussi ouvert des procédures de signalement. À Paris, celle de la Ville est gratuite et a permis aux locataires concernés de récupérer en moyenne 3 775 euros de trop-perçu. Lille a créé un site dédié, et la Métropole de Lyon reçoit les signalements via Toodego. Les règles détaillées sont expliquées par l’ANIL. Le sort du dispositif se jouera au Sénat, à un mois de l’échéance.