DPE 2026, ces petits logements franciliens qui gagnent une classe

Le DPE n'exprime pas la consommation telle qu'elle apparaît sur la facture, mais en énergie primaire, c'est-à-dire l'énergie nécessaire pour produire et acheminer celle qui est consommée dans le logement. Jusqu'à fin 2025, chaque kilowattheure d'électricité comptait pour 2,3 kilowattheures dans le calcul, contre 1 pour le gaz, le fioul ou le bois. Depuis le 1er janvier 2026, en application d'un arrêté du 13 août 2025, ce coefficient est passé à 1,9. Pour un logement tout électrique, la consommation affichée baisse ainsi d'environ 17 %, sans qu'aucun mur ait été isolé. Le gouvernement justifie ce changement par l'alignement sur la valeur retenue au niveau européen et par une électricité française en grande partie décarbonée, qui ne justifiait plus un tel handicap face au gaz.

Selon le gouvernement, environ 850 000 logements sont sortis du statut de passoire énergétique (classes F et G) grâce à ce changement, sur les 4,8 millions recensés au 1er janvier 2023.

Et le mouvement continue. Un arrêté du 19 août 2026, publié au Journal officiel le 26 août, abaisse de nouveau le coefficient de l'électricité, de 1,9 à 1,7, à compter du 1er janvier 2027. D'après l'étude d'impact transmise au Conseil supérieur de l'énergie, environ 300 000 résidences principales supplémentaires devraient quitter les classes F et G à cette date.

Les petites surfaces sont les grandes gagnantes de la réforme. Leur consommation rapportée au mètre carré est mécaniquement élevée, notamment à cause de l'eau chaude, et beaucoup d'entre elles sont chauffées par des radiateurs électriques, faute de place pour une chaudière ou de réseau de gaz dans les combles et les anciennes chambres de service. Depuis juillet 2024, les seuils des étiquettes ont déjà été adaptés pour les logements de moins de 40 mètres carrés. À Paris, la surface médiane des appartements vendus en 2024 et 2025 n'est que de 42 mètres carrés, et un tiers seulement des logements sont occupés par leur propriétaire, selon les données réunies sur la page consacrée à l'immobilier à Paris. Autant dire que la question concerne d'abord les bailleurs.

Pour eux, l'enjeu est concret. Les logements classés G ne peuvent plus être proposés à la location depuis 2025, les F seront concernés en 2028 et les E en 2034. Un studio passé de G à F redevient louable, et un appartement passé de F à E gagne plusieurs années avant la prochaine échéance.

Le reclassement n'a toutefois rien d'automatique. Un logement mal isolé, ou dont la consommation était loin du seuil de sa classe, reste souvent dans la même catégorie. Les logements chauffés au gaz, au fioul ou par un réseau collectif ne bénéficient d'aucun changement. Et une meilleure lettre ne change rien aux factures réelles du locataire, ni au confort d'un studio sous les toits l'été. Pour un bailleur, mieux vaut donc considérer ce gain comme un délai supplémentaire pour programmer des travaux plutôt que comme une dispense définitive.

Pour un DPE réalisé depuis le 1er juillet 2021, nul besoin de faire revenir un diagnostiqueur. Le propriétaire peut télécharger une attestation gratuite indiquant la nouvelle étiquette sur l'Observatoire DPE-Audit de l'ADEME, à partir du numéro à treize caractères de son diagnostic. L'arrêté de 2026 prévoit le même mécanisme pour le passage à 1,7 en janvier 2027. Un DPE plus ancien, en revanche, n'est plus valable : ceux réalisés avant juillet 2021 ont tous expiré au plus tard fin 2024, et il faut alors en faire établir un nouveau.

Refaire un diagnostic immobilier complet reste aussi la bonne option dans plusieurs situations. C'est le cas après des travaux, comme le remplacement des fenêtres, l'installation d'un chauffe-eau thermodynamique, de radiateurs à inertie ou une isolation par l'intérieur, que l'ancien DPE ne pouvait pas prendre en compte. Ça l'est encore lorsqu'un diagnostic paraît incohérent, avec des surfaces ou des équipements mal renseignés, ou à l'approche d'une vente, puisque le vendeur doit de toute façon fournir le dossier complet. Dans le parc ancien francilien, ce dossier comprend souvent le constat plomb pour les immeubles construits avant 1949, le repérage de l'amiante pour les permis antérieurs à juillet 1997 et les états des installations d'électricité et de gaz de plus de quinze ans.

Le calendrier mérite enfin réflexion. Un DPE réalisé en novembre ou en décembre 2026 reste calculé avec le coefficient de 1,9, mais son attestation pourra être actualisée dès janvier. Inutile donc de repousser une mise en vente ou une location pour attendre la nouvelle règle. Pour une annonce, c'est la nouvelle étiquette qui pourra alors être affichée, à condition de remettre l'attestation actualisée à l'acquéreur ou au locataire. En Île-de-France, des plateformes comme Hubdiag organisent ces interventions avec des diagnostiqueurs certifiés partenaires, ce qui permet de regrouper l'ensemble des diagnostics en un seul rendez-vous.