Acheter un appartement à Paris, ce qu'il faut vérifier avant de signer

Le premier écart se joue entre arrondissements. Selon les prix standardisés des notaires au deuxième trimestre 2026, le 19e reste le plus accessible à 7 690 euros le mètre carré, devant le 20e (8 210 euros) et le 18e (8 490 euros). À l'opposé, le 6e atteint 13 980 euros et le 7e 13 010 euros. Pour un 40 mètres carrés, la facture passe ainsi d'environ 307 600 euros dans le 19e à près de 559 200 euros dans le 6e, hors frais. Les ventes enregistrées en 2024 et 2025 donnent un ordre de grandeur voisin, avec un prix médian de 9 712 euros le mètre carré pour une surface médiane de 42 mètres carrés, selon les chiffres réunis sur la page consacrée à l'immobilier à Paris.

Viennent ensuite les frais d'acquisition, qui représentent près de 8 % du prix dans l'ancien parisien. Ils regroupent les droits de mutation, les émoluments du notaire et les débours. Depuis le 1er avril 2025, Paris applique un taux de droits de mutation porté à 5 %. Les primo-accédants qui achètent leur résidence principale échappent à cette hausse et restent à 4,5 %, à condition de ne pas avoir été propriétaires de leur résidence principale au cours des deux années précédentes.

Le budget doit enfin intégrer les travaux, une cuisine ou une salle de bains à reprendre, une éventuelle cave ou place de stationnement, très recherchées dans la capitale, et les charges de copropriété, à estimer dès les premières visites.

Le vendeur remet un dossier de diagnostic technique, dont le diagnostic de performance énergétique est la pièce maîtresse. Valable dix ans, le DPE conditionne la possibilité de louer. Les logements classés G sont interdits à la location depuis 2025, les F le seront en 2028 et les E en 2034. Le calcul a été revu au 1er janvier 2026 pour moins pénaliser le chauffage électrique, et une nouvelle baisse du coefficient de l'électricité entrera en vigueur au 1er janvier 2027, de quoi faire gagner une classe à certains petits logements. Un bien classé F ou G se négocie souvent moins cher, mais les devis de rénovation (fenêtres, isolation, chauffage) doivent être demandés avant de faire une offre. Ils servent aussi d'argument dans la négociation.

Les autres diagnostics dépendent de l'âge et des équipements du logement. Le constat de risque d'exposition au plomb concerne les immeubles construits avant 1949, très nombreux dans Paris, et le repérage de l'amiante ceux dont le permis de construire date d'avant juillet 1997. Les installations d'électricité et de gaz de plus de quinze ans sont aussi contrôlées. Un DPE en F ou G associé à une installation électrique ancienne annonce presque toujours un chantier important.

Côté copropriété, l'acheteur doit recevoir avant la promesse la fiche synthétique, le règlement, les procès-verbaux des assemblées générales des trois dernières années, le carnet d'entretien, le plan pluriannuel de travaux s'il existe, ainsi que le montant des charges, du fonds de travaux et des impayés. Les procès-verbaux révèlent les chantiers votés ou envisagés, comme un ravalement, une toiture ou un ascenseur. Des impayés nombreux ou des contentieux à répétition doivent alerter, car ils compliquent la vie de l'immeuble et pèsent sur la revente.

Une seule visite ne suffit pas. Revenir un soir de semaine puis un week-end permet de juger du bruit réel, de l'animation de la rue et de la luminosité selon l'orientation. Sur place, l'étanchéité des fenêtres, les traces d'humidité, l'état des planchers et l'âge apparent de l'installation électrique méritent un examen attentif, tout comme les parties communes, la cage d'escalier et le tableau d'affichage, où sont souvent annoncés travaux et réunions. L'étage pèse aussi dans la balance. Un dernier étage sans ascenseur ne se négocie pas comme un troisième étage desservi.

En cas de doute sur l'état du bien ou sur des nuisances dans l'immeuble, faire appel à un huissier à Paris permet d'obtenir un constat solide. Désormais appelé commissaire de justice, ce professionnel peut constater des malfaçons, un dégât des eaux ou des nuisances, et son constat fait foi jusqu'à preuve contraire en cas de litige. La surface mérite la même vigilance. L'acte de vente d'un lot de copropriété doit mentionner la superficie privative mesurée selon la loi Carrez, hors caves, parkings et lots de moins de 8 mètres carrés. Si l'écart dépasse 5 % au détriment de l'acheteur, celui-ci peut obtenir une baisse du prix proportionnelle, à condition d'agir dans l'année qui suit l'acte authentique. Les mansardes, mezzanines et duplex sont les plus exposés à ces écarts, et une nouvelle mesure par un professionnel lève les doutes.

Le compromis fixe ensuite le prix, les conditions suspensives, notamment l'obtention du prêt, et le calendrier. Un dépôt de garantie est généralement versé à la signature. L'acheteur dispose de dix jours pour se rétracter, à compter du lendemain de la première présentation de la lettre recommandée qui lui notifie l'acte, et récupère alors son dépôt sous 21 jours. Il faut compter ensuite environ trois mois jusqu'à l'acte authentique, le temps d'obtenir le financement et de lever les conditions. Un délai à mettre à profit pour faire chiffrer les travaux et préparer le déménagement, surtout si l'emménagement doit coïncider avec une rentrée scolaire.