La règle qui s'applique aujourd'hui
Dans la gestion de copropriété dans les Hauts-de-Seine, comme ailleurs en France, les travaux d'économies d'énergie ou de réduction des émissions de gaz à effet de serre relèvent de l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965. Il faut réunir la majorité des voix de tous les copropriétaires, qu'ils soient présents, représentés ou absents.
Un copropriétaire absent ou qui s'abstient pèse donc dans le camp du refus. Le projet de loi n° 2981, déposé le 24 juin 2026 et adopté par le Sénat avec modifications, n'a pas achevé son parcours parlementaire. Tant qu'il n'est pas promulgué, rien ne change.
Les études qui précèdent les travaux sont moins exigeantes. Un audit énergétique ou un DPE collectif se vote en général à la majorité simple de l'article 24, celle des voix exprimées par les présents et représentés. Un DPE collectif coûte en moyenne de 3 000 à 13 000 euros selon la taille de l'immeuble, soit 80 à 200 euros par lot d'après les estimations de 2026. Cette souplesse ne vaut que pour le diagnostic, pas pour le chantier qui en découle, qu'il s'agisse d'isoler une façade ou de remplacer une chaudière collective.
Le second vote qui sauve un projet
Un projet qui n'atteint pas la majorité absolue n'est pas forcément enterré. Selon l'article 25-1, s'il recueille au moins un tiers des voix de tous les copropriétaires, la même assemblée procède immédiatement à un second vote, cette fois à la majorité simple. Sur 1 000 tantièmes, une isolation de façade soutenue par 350 voix, sans atteindre les 501 requises, ouvre ainsi droit à ce second vote.
Sous ce seuil d'un tiers, pour des travaux d'économies d'énergie, une nouvelle assemblée convoquée dans les trois mois sur un projet identique peut statuer à la majorité simple.
La procédure ne s'improvise pas. Le tribunal judiciaire de Paris a annulé le 9 avril 2026 une série de résolutions de rénovation énergétique, présentées comme adoptées à la majorité simple au terme d'un vote unique. Le premier vote à la majorité absolue avait été sauté. Le procès-verbal doit donc consigner les deux votes avec leurs résultats respectifs, car c'est ce document que le juge relit en cas de contestation.
Les échéances à surveiller
Le DPE collectif est obligatoire depuis le 1er janvier 2026 pour les copropriétés de 50 lots ou moins dont le permis de construire date d'avant 2013, après les immeubles de plus de 200 lots en 2024 et ceux de 50 à 200 lots en 2025. Valable dix ans, il alimente le projet de plan pluriannuel de travaux, exigé depuis 2025 pour les immeubles de plus de quinze ans. Dans les Hauts-de-Seine, où de nombreux immeubles datent des années 1960 à 1980, ces documents arrivent souvent en assemblée avant tout devis de chantier.
Pour les copropriétaires bailleurs, le calendrier de la décence énergétique pèse sur le vote. Selon l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, les logements classés G ne peuvent plus être loués depuis le 1er janvier 2025, les F ne le pourront plus à partir de 2028 et les E à partir de 2034. Plus d'un logement sur dix est classé F ou G dans le département d'après les estimations disponibles, avec de forts écarts d'une commune à l'autre : plus de 20 % à Malakoff, environ 5 % au Plessis-Robinson selon les DPE enregistrés.
Reste le délai de recours. Un copropriétaire opposant ou défaillant dispose de deux mois à compter de la notification du procès-verbal pour contester une décision, selon l'article 42 de la loi de 1965, et le syndic doit notifier ce document sous un mois. La Cour de cassation a rappelé le 16 avril 2026 que ce délai court dès le lendemain de la première présentation de la lettre recommandée, même si le pli est retiré plus tard. Passé ce terme, un vote irrégulier devient inattaquable. Sauf urgence, le syndic ne peut d'ailleurs pas lancer les travaux votés aux articles 25 et 26 avant la fin de ces deux mois.