Ce que dit la loi Pinel sur la réduction d'impôts pour un investissement locatif
La loi Pinel a été instaurée par le gouvernement depuis septembre 2014. Elle a pour but d'encourager les Français à faire des investissements locatifs, notamment dans l'immobilier neuf. Plusieurs avantages dont des avantages d'ordre fiscal sont en effet réservés à tout contribuable domicilié fiscalement en France qui choisit d'acheter un logement neuf, pour ensuite le mettre en location.
Parmi les avantages fiscaux de la loi Pinel, on note la réduction d'impôts répartie sur plusieurs années. Cette loi dit par exemple que pour une mise en location de 6 ans en France métropolitaine après un investissement locatif, vous bénéficiez d'une réduction d'impôts de 12 % du prix du logement. Si vous vous engagez plutôt à louer le bien sur 9 ans, grâce à la loi Pinel, la réduction d'impôts sera de 18 %. Pour une location sur une période plus longue, de 12 ans, la réduction d'impôts est de 21 %.
Ce dispositif de défiscalisation qui permet de faire un bon investissement locatif fonctionne toutefois suivant des normes. Par exemple, le montant investi dans une opération immobilière d'investissement locatif est plafonné à 300 000 € par an et par personne et à 5 500 € par m² de surface habitable. Les loyers à percevoir après la location du bien sont également plafonnés.
Quant aux réductions d'impôts, elles restent dans la limite de 63 000 €, peu importe le nombre d'années de location. Il serait même avantageux de faire votre investissement locatif le plus tôt possible en 2022. À partir de 2023, les pourcentages de réduction fiscale appliqués jusque-là seront progressivement rabotés pour la plupart des logements pris en compte par le dispositif Pinel.
L'emplacement est essentiel en matière d'investissement locatif
Pour faire un bon investissement locatif, vous devez tenir compte de la localisation du bien immobilier. Pour profiter par exemple des avantages fiscaux du dispositif Pinel, la loi exige que le logement neuf acheté soit situé dans un immeuble collectif. Elle précise en plus que ce bien doit être dans les zones suivantes :
- Zone A,
- Zone A bis,
- Zone B1,
- Zone B2.
Dans le cadre d'un investissement locatif suivant la loi Pinel, l'emplacement peut même être un critère stratégique pour bénéficier de réductions d'impôts plus importantes. Par exemple pour un investissement locatif en outre-mer, vous pouvez profiter d'une réduction fiscale supérieure de près de 10 % à celle appliquée en France métropolitaine.
Retenez surtout que l'une des règles fondamentales à suivre pour réussir un investissement locatif est de choisir un bon emplacement. Il doit s'agir d'un secteur ou une zone avec une demande locative élevée. C'est la meilleure façon pour pérenniser votre investissement, non seulement en termes d'occupation, mais aussi en termes de plus-value lors d'une éventuelle revente.
Pour choisir le bon emplacement, vous pouvez sélectionner quelques secteurs géographiques porteurs et les comparer. Étudiez leurs marchés immobiliers en fonction de vos locataires cibles, le taux de logements vacants, le prix du m² et d'autres paramètres de votre choix. Vous pouvez également faire des visites à quelques adresses pour vous assurer de leur potentiel, notamment la proximité avec les écoles, d'un bassin d'emploi dynamique, des universités ou des lieux de commerce.
Les meilleurs quartiers et villes pour un investissement locatif
Les grandes villes et leurs quartiers agréables à vivre recèlent généralement des biens immobiliers idéalement situés pour un investissement locatif. Pour réussir votre investissement, tournez-vous surtout vers des villes qui attirent de nouveaux habitants de façon continue. Veillez à ce que la ville choisie dispose de plusieurs infrastructures commerciales, des hôpitaux et d'un marché immobilier dynamique. Ce dernier doit nécessairement comporter les types de logements que vous recherchez.
En ce qui concerne les quartiers, privilégiez ceux qui sont bien desservis par les transports en commun. Veillez également à ce que le quartier choisi contienne, ou soit à proximité de crèches, d'écoles, de lieux commerces et/ou de centres universitaires en fonction de vos locataires cibles.
Si vous souhaitez par exemple investir dans les studios ou les 4 pièces pour les louer à des étudiants (en solo ou en colocation), choisissez un quartier non loin du campus d'une université ou du centre-ville. Si vous voulez plutôt investir dans des T3 ou T4 pour les louer à des familles, il serait mieux de chercher des adresses à quelques encablures de crèche, école, hôpital et/ou d'un bassin d'emploi. Vous pouvez consulter la mairie de la commune cible pour vous enquérir sur les éventuels projets d'urbanisation prévus et qui vont rehausser le potentiel de la zone.
Une astuce pour faire un bon investissement locatif est d'analyser les rendements locatifs des villes ou des quartiers présélectionnés. Privilégiez la ville ou le quartier ayant un rendement locatif élevé, et où la demande locative est forte et stable. Même s'il s'agit d'un investissement pour profiter des avantages du dispositif Pinel ou non, voici quelques-unes de ces villes dont les rendements locatifs bruts sont intéressants.
Marseille, une ville attractive avec des rendements de plus de 6 %
Marseille en tant que 2e ville française en termes de population est aussi un pôle économique important du sud de la France. La ville est particulièrement attractive en raison de son climat ensoleillé, la proximité avec la mer et ses richesses historiques ou culturelles. Marseille comporte également quelques universités qui attirent chaque année des milliers de jeunes étudiants. La demande locative y est donc très élevée. Les prix de l'immobilier sont en plus abordables.
Le rendement locatif dans la ville varie entre 5 et 8 %. Pour faire un bon investissement à Marseille, privilégiez les quartiers du 1er, du 2e et du 3e arrondissement. Ils offrent généralement des rendements très avantageux. Il est surtout recommandé d'investir dans les grandes surfaces adaptées à la colocation.
Lyon, un pôle universitaire offrant des rendements locatifs de plus de 5 %
Lyon est la 3e ville de France et également la 2e ville étudiante. Elle constitue donc un pôle universitaire avec une importante communauté d'étudiants qui s'accroit presque chaque année. Pour répondre à cette croissance démographique continue, le marché immobilier lyonnais connait depuis quelques années une forte évolution.
Le rendement locatif moyen brut dans cette ville varie entre 3 et 6 % en fonction des logements et des quartiers. Les quartiers dans lesquels la rentabilité locative est particulièrement élevée sont : La presqu'île, La Croix-Rousse et les quartiers du 6e arrondissement. Les types de logements à privilégier sont les studios et les appartements T2 ou T3. Ce sont les plus demandés par les étudiants. Le loyer mensuel moyen dans la ville est environ de 9 à 16 € par m².
En dehors de Marseille et Lyon, les villes où vous pouvez investir pour bénéficier d'un bon rendement locatif sont entre autres :
- Lille,
- Nantes,
- Bordeaux,
- Rennes,
- Le Mans,
- Angers,
- Brest.
La rentabilité locative brute dans ces villes tourne autour de 5 %. Certaines villes comme Lille et Rennes offrent même dans quelques quartiers des rendements de près de 9 %.
Faites une sélection rigoureuse de vos locataires
Pour réussir votre investissement locatif, il est important de choisir le bon emplacement. Par ailleurs, vous devez aussi veiller à la sélection des locataires, car c'est grâce à eux que vous allez rentabiliser votre investissement. Faites surtout un tri rigoureux de ceux-ci. Cela vous permet par exemple d'éviter les situations de loyers impayés ou irréguliers et les locataires qui peuvent dégrader le logement.
Parmi les critères de sélection à prendre en compte, il y a les revenus du futur locataire. Ceux-ci doivent représenter au moins 3 fois le montant du loyer. Vous pouvez par précaution demander des justificatifs de revenus ou une caution solidaire. Pour un investissement locatif dans le cadre du dispositif Pinel, consultez les conditions de la loi relatives au choix du locataire dans les différentes zones.
Les autres critères que vous pouvez suivre pour faire le choix de vos locataires sont entre autres :
- la stabilité professionnelle,
- les activités ou informations publiques sur les réseaux sociaux,
- la réactivité aux mails ou aux appels,
- la ponctualité au rendez-vous pour la visite,
- le langage corporel lors des discussions face-à-face,
- le ton de la voix.
Ces différents critères peuvent vous aider à évaluer le sérieux et l'honnêteté du futur locataire lors de la sélection. Cet exercice peut être fastidieux ou chronophage, mais il vous permet de faire en fin de compte un bon investissement locatif.