Investissement immobilier : pourquoi il faut profiter du levier du crédit
Au podium des classes d’actifs affichant les meilleures performances brutes sur le long terme, l’immobilier n’arrive qu’en seconde position, derrière les marchés actions. Mais en pratique, l’immobilier est souvent la classe d’actifs la plus populaire pour se bâtir un patrimoine. Beaucoup d’investisseurs français privilégient l’immobilier plutôt que d’autres placements financiers jugés trop risqués ou trop abstraits. Par ailleurs, l’investissement immobilier recèle un avantage de poids pour se construire un solide patrimoine : l’investisseur peut investir à crédit. En profitant de l’effet levier de la dette, l’investisseur peut ainsi démultiplier la croissance de son patrimoine. Cet avantage explique pourquoi l’immobilier est la classe d’actifs reine pour se construire un patrimoine en partant de zéro. Nombreux sont les investisseurs à se lancer dans l’investissement locatif en finançant leurs acquisitions à crédit.

Des taux historiquement bas

Des taux historiquement bas

Le crédit est d’autant plus intéressant dans le contexte actuel que les taux d’emprunt sont à des niveaux historiquement bas. Les emprunteurs avec de bons profils (CDI, bonne rémunération, secteur d’activité réputé solide, etc.) parviennent à emprunter à des taux inférieurs à 1 %. On parle d’argent gratuit lorsque le coût du crédit tombe à des niveaux proches de zéro.

Ces taux bas ne doivent rien au hasard. Ils sont le fruit des politiques monétaires en vigueur depuis déjà quelques années, sous l’impulsion des banques centrales. L’objectif des taux bas est de soutenir l’activité économique en stimulant la consommation des ménages, que ce soit pour investir dans l’immobilier (voir ce guide pour savoir comment investir dans l’immobilier), et l’investissement des entreprises.

Un point intéressant à souligner est que le coût du crédit est actuellement inférieur au niveau de l’inflation. Or, l’investissement immobilier offre sur le long terme une excellente protection contre l'inflation. Les investisseurs ont donc la possibilité d’investir à crédit dans des actifs dont le coût total d’acquisition (remboursement du capital emprunté et des intérêts) sera possiblement inférieur à la valeur de l’actif à échéance.

Cette opportunité de s’endetter à des taux très bas n’est pas sans incidence sur le marché immobilier. Dans un marché de pénurie (c’est le cas dans la majorité des grandes villes en France où les acheteurs sont plus nombreux que les vendeurs), les prix montent. Les prix progressent d’autant plus que les acheteurs ont la possibilité d’emprunter des sommes importantes en raison de la baisse du coût du crédit. De fait, on assiste à une hausse significative des prix de l’immobilier dans de nombreuses régions de France.

Le saint-graal du cash flow positif

Dans le meilleur cas, certains investisseurs parviennent à autofinancer leur investissement immobilier. C’est le cas dès lors que les loyers perçus couvrent entièrement le remboursement du crédit immobilier et des autres charges d’exploitation du bien immobilier. Si l’investisseur dégage un profit (les loyers sont supérieurs à l’ensemble des charges dont le remboursement du crédit), on parle d’opération à cash flow positif.

Les taux d’emprunt bas permettent justement de diminuer le coût des mensualités de remboursement du crédit. Ce qui laisse espérer aux investisseurs la possibilité d’être en situation de cash flow positif. Un objectif d’autant plus atteignable si le crédit est remboursé sur un temps long (typiquement 20 ans) pour diminuer les mensualités.

Cependant, en pratique, la rentabilité locative des biens ne permet que difficilement d’obtenir un cash flow positif. Les investisseurs qui parviennent à autofinancer leur investissement se tournent vers des biens immobiliers avec une typologie particulière. Pour arriver à ce résultat, on retrouve souvent des biens aux caractéristiques suivantes :

des petites surfaces, des studios, des F2 et des F3 (leur rentabilité locative est supérieure à celle des grandes surfaces),

des biens situés hors des grandes métropoles et des secteurs très convoités (les loyers rapportés aux prix d’achat sont proportionnellement plus forts à Saint-Étienne qu’à Paris).

On distingue généralement l’immobilier de rendement et l’investissement immobilier patrimonial. Dans le premier cas, l’investisseur vise un rendement immédiat élevé, sans trop s’intéresser aux perspectives de plus-values. Dans le second cas, l’investisseur patrimonial privilégie des emplacements premium (centres historiques, stations balnéaires, communes huppées, etc.), et accepte un rendement locatif plus faible en contrepartie de meilleures perspectives de plus-values, ou à tout le moins une meilleure tenue du marché immobilier local aux aléas économiques.

Quelle que soit la stratégie d’investissement visée, l’investisseur a intérêt à tirer avantage des taux d’emprunt bas pour financer son acquisition.

La déduction des intérêts d’emprunt

La déduction des intérêts d’emprunt

Que ce soit dans le cadre d’un investissement immobilier réalisé en nom propre, par exemple en LMP/LMNP (loueur en meublé professionnel et non professionnel) au régime réel ou via une société (classiquement une SCI : société civile immobilière), les investisseurs ont la possibilité de déduire les intérêts d’emprunt du résultat imposable.

Cette modalité fiscale est bien connue des investisseurs. En minorant le résultat imposable, les investisseurs diminuent mécaniquement l’impôt sur les revenus qu’ils dégagent de cet investissement.

Les intérêts d’un emprunt nouvellement souscrit pour l’achat d’une résidence principale n’ouvrent plus de droit au crédit d’impôt (c’était le cas précédemment). De fait, les investisseurs ont intérêt à faire porter le maximum d’endettement sur leurs investissements locatifs et le minimum sur leur résidence principale.

En conclusion, les investisseurs immobiliers ont fortement intérêt à tirer parti du levier du crédit pour financer leurs projets. Quand bien même ils disposent du capital nécessaire pour financer l’achat d’un bien, opter pour un financement à crédit est fiscalement et patrimonialement plus intéressant. Le capital non mobilisé dans l’opération peut être investi sur des supports financiers offrant des taux de rémunération supérieurs à celui du taux d’emprunt.

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