Comprendre les motivations et les avantages de la SCI
Une solution pour anticiper la transmission de son patrimoine ?
La SCI simplifie beaucoup la transmission du bien à vos héritiers en évitant l'indivision, qui crée souvent des tensions familiales. Concrètement, il est bien plus facile de donner des parts de société que des morceaux d'une maison.
Notre conseil : profitez des abattements fiscaux sur les donations en cédant petit à petit des parts de la SCI.
Comment la SCI peut-elle protéger le couple et le bien ?
Pour un couple non marié, acheter son logement principal en SCI représente une sécurité. En cas de séparation ou de décès, les parts de chacun sont claires et définies dès le départ. Par ailleurs, elle protège votre logement des dettes professionnelles pouvant affecter l'un des partenaires. Notons que le démembrement croisé de parts permet au conjoint survivant de continuer à occuper le logement après le décès de son partenaire.
Analyser les contraintes et les risques à ne pas ignorer
La perte des aides et des avantages fiscaux majeurs
Attention toutefois : une SCI ne peut pas obtenir de prêt à taux zéro (PTZ), une aide importante qui se trouve alors écartée. De plus, l’avantage fiscal sur la plus-value lors de la vente de la résidence principale ne s’applique pas à la cession des parts de la SCI, et l’utilisation de votre PEL ou CEL reste généralement impossible.
Une gestion au quotidien plus complexe et plus coûteuse
La SCI fonctionne comme une vraie société, ce qui implique des obligations administratives : tenue annuelle d'une assemblée générale, rédaction d'un procès-verbal et une comptabilité rigoureuse. Même si la comptabilité est simplifiée en l'absence d'impôt sur les sociétés, elle demeure obligatoire. Il faut également s'attendre à des frais pour la création et la gestion continue de la SCI (rédaction des statuts, immatriculation, démarches annuelles).
Que se passe-t-il en cas de mésentente ou de financement ?
Toutes les décisions importantes doivent être prises collectivement selon les règles établies dans les statuts. En cas de désaccord, tout peut être bloqué. Par ailleurs, bien que la SCI emprunte au nom de la société, la banque exige presque toujours que chaque associé se porte caution personnellement. Ainsi, si l'un des associés souhaite se retirer (par exemple, suite à une séparation), le sortir de la SCI et du crédit peut se transformer en un véritable casse-tête financier et juridique.
Le processus d'achat en pratique : les grandes étapes
Voici les étapes principales pour concrétiser l'achat en SCI :
- Créer la SCI en rédigeant les statuts, en apportant le capital (argent ou bien) et en procédant à son immatriculation
- Obtenir le financement bancaire en montant un dossier incluant la caution personnelle et solidaire de chaque associé, tout en acceptant des conditions de prêt souvent moins avantageuses
- Organiser l'occupation du logement en optant pour une mise à disposition gratuite ou la signature d'un bail avec versement de loyer.
Chaque étape demande une attention particulière afin d'assurer la réussite de votre projet.