Achat résidence secondaire en Suisse : où investir en 2026

Les stations les plus recherchées se concentrent en Valais et dans les Grisons. Verbier domine le marché grâce à son domaine skiable et sa clientèle internationale, suivie de Zermatt, Saint-Moritz et Gstaad pour le très haut de gamme. Andermatt et Crans-Montana offrent des alternatives, avec un cadre d'achat plus souple pour certains profils d'étrangers.

Verbier, la valeur sûre du Valais

Verbier s'impose comme la station la plus recherchée par les investisseurs internationaux en Suisse romande. Le domaine des 4 Vallées relie Verbier à La Tzoumaz, Bruson, Nendaz, Veysonnaz et Thyon sur plus de 400 kilomètres de pistes. Le prix au mètre carré y varie entre 15 000 et 30 000 CHF selon le type de bien, l'étage, la vue et la proximité des pistes, selon l'agence Schraner pour de l'immobilier de luxe à Verbier. Les chalets de luxe s'y négocient le plus souvent hors marché, parfois au-delà de 10 millions CHF.

Pour cibler un bien correspondant à un budget précis, le marché de l'achat à Verbier reste suivi de près par les agences locales, qui disposent souvent d'opportunités off-market non publiées en ligne.

Zermatt, Saint-Moritz, Gstaad : le très haut de gamme

Au pied du Cervin, Zermatt séduit une clientèle internationale en quête d'authenticité, dans un village sans voiture ouvert au ski toute l'année grâce à son glacier. Saint-Moritz cultive un héritage olympique et un ensoleillement exceptionnel, tandis que Gstaad, dans l'Oberland bernois, mise sur un luxe discret et la présence d'écoles privées réputées. Ces trois stations affichent les prix parmi les plus élevés du marché alpin suisse, portés par une demande internationale stable depuis plusieurs décennies.

Andermatt et Crans-Montana : les stations qui montent

Andermatt bénéficie d'un statut particulier : la station échappe au champ d'application de la loi fédérale sur les résidences secondaires jusqu'en 2040, ce qui facilite l'accès des acheteurs étrangers. Des investissements massifs dans les infrastructures y ont été engagés depuis 2010. Crans-Montana, de son côté, mise sur une offre quatre saisons avec golf et vie estivale animée, pour un ticket d'entrée sensiblement inférieur aux stations de prestige.

À retenir : Verbier reste la valeur la plus liquide du marché alpin suisse ; Andermatt offre le cadre le plus souple pour les acheteurs étrangers, hors quota jusqu'en 2040.

La stabilité économique et politique du pays reste le premier argument avancé par les acheteurs étrangers. Le franc suisse, l'une des devises les plus solides face à l'euro, protège le pouvoir d'achat immobilier sur le long terme. À cela s'ajoute une qualité de vie régulièrement citée parmi les meilleures d'Europe.

Le marché immobilier suisse a enregistré une hausse continue des prix sur le long terme, y compris pendant les périodes de turbulence économique mondiale. Cette résilience s'explique en partie par l'offre limitée de logements dans les zones touristiques, encadrée depuis le 1er janvier 2016 par la loi fédérale sur les résidences secondaires (LRS), qui plafonne à 20 % la part de résidences secondaires autorisée dans chaque commune.

À retenir : La rareté organisée par la LRS et la solidité du franc suisse expliquent la résistance des prix, même en période de turbulences économiques.

La loi fédérale sur l'acquisition d'immeubles par des personnes à l'étranger, dite Lex Koller, encadre l'achat immobilier par les non-résidents depuis le 1er janvier 1985. Elle distingue plusieurs profils d'acheteurs selon leur nationalité et leur statut de résidence. Une autorisation cantonale reste nécessaire pour la majorité des résidences secondaires achetées par des étrangers.

Les ressortissants de l'Union européenne ou de l'AELE domiciliés en Suisse achètent librement, au même titre que les titulaires d'un permis d'établissement C. Les détenteurs d'un permis de séjour B hors UE/AELE ne peuvent en revanche acquérir que leur résidence principale. Pour tous les autres profils, l'achat d'une résidence secondaire dans une station touristique reste soumis à une autorisation cantonale et aux quotas annuels fixés par chaque canton, particulièrement restrictifs dans les zones les plus demandées comme Verbier ou Zermatt.

À retenir : Seuls les citoyens UE/AELE domiciliés en Suisse et les titulaires d'un permis C achètent sans autorisation ; les autres profils dépendent des quotas cantonaux.

Le financement d'une résidence secondaire obéit à des règles plus strictes que pour une résidence principale. Les banques suisses exigent généralement entre 35 et 50 % de fonds propres, contre 20 % pour un premier logement. Les avoirs de prévoyance du 2e et du 3e pilier ne peuvent pas être mobilisés pour ce type d'achat.

Au budget d'acquisition s'ajoutent les charges de copropriété, les frais d'entretien, l'eau, l'électricité et les assurances, ainsi qu'un éventuel fonds de rénovation pour les biens en PPE. Les résidences secondaires sont imposées de manière comparable aux résidences principales en Suisse : la valeur locative est intégrée au revenu imposable, avec des déductions possibles pour les intérêts hypothécaires et les rénovations énergétiques.

Un droit de mutation s'ajoute également lors du changement de propriétaire, prélevé par le canton ou la commune selon les cas ; seuls quelques cantons alémaniques, dont Zurich et Zoug, n'en perçoivent pas. Avant tout engagement, un point sur le financement de la résidence principale reste utile : il permet parfois de dégager un apport plus élevé et d'aborder l'acquisition suisse dans de meilleures conditions bancaires.

À retenir : Comptez 35 à 50 % de fonds propres et aucun recours aux piliers de prévoyance : le financement d'une résidence secondaire se prépare bien en amont.

Le droit suisse distingue la résidence secondaire du logement de vacances, une nuance rarement expliquée aux acheteurs français. Une résidence secondaire est un logement utilisé de façon occasionnelle, dans une commune différente du domicile principal, sans obligation de mise en location. Un logement de vacances peut, lui, être loué temporairement, mais jamais à l'année.

Pour un résident fiscal français, ce bien doit être déclaré à l'administration fiscale française, quel que soit son usage. La convention fiscale franco-suisse évite en principe la double imposition sur le revenu locatif, mais le bien reste intégré à l'assiette de l'impôt sur la fortune immobilière (IFI) en France dès lors que le patrimoine immobilier net dépasse 1,3 million d'euros, résidence suisse comprise. Un conseil fiscal transfrontalier reste recommandé avant toute signature, tant les règles combinées des deux pays peuvent modifier le rendement réel du projet.

À retenir : Le statut suisse du bien ne dispense jamais de la déclaration fiscale française : IFI et convention franco-suisse s'appliquent en parallèle.

Le marché suisse de la résidence secondaire fonctionne en grande partie hors des portails classiques. Une part significative des transactions haut de gamme se conclut off-market, via le réseau des agences locales. Passer par un professionnel implanté sur place reste le moyen le plus fiable d'accéder à ces opportunités.

Un mandat de recherche permet de cibler précisément un type de bien, un budget et une station, en s'appuyant sur la connaissance du marché local et sur les autorisations cantonales à obtenir. Le cadre réglementaire pourrait d'ailleurs évoluer prochainement : le Conseil fédéral a ouvert, le 15 avril 2026, une consultation sur un durcissement de la Lex Koller visant notamment les logements de vacances achetés par des étrangers, pour une entrée en vigueur envisagée en 2027. Un accompagnement local permet d'anticiper ces évolutions avant de s'engager.

À retenir : Un mandat de recherche local donne accès aux biens off-market, alors que le cadre légal pourrait se durcir dès 2027.